התחדשות עירונית – המדריך לפינוי-בינוי ותמ"א 38

התחדשות עירונית: המדריך לפינוי-בינוי ותוכנית מתאר ארצית 38 (תמ"א 38)

אתם בטח מכירים את הדיונים הנרגשים סביב ההתחדשות העירונית בתחום הנדל"ן, אז תנו לנו לומר לכם – ההתלהבות מוצדקת. הרחבה או בנייה מחדש של בתי מגורים מהווות הזדמנות להעלות את ערך הדירה שלכם, להגדיל אותה ולשפר את איכות החיים ואיכות הסביבה בשכונה בה אתם גרים.
שווה לשים לב לפרויקטים של התחדשות עירונית גם אם אתם רוצים לקנות דירה חדשה, כי הם משדרגים ומעלים את איכות החיים גם בבניין הוותיק, וגם בשכונה כולה. וכמובן, שכבעלי דירה בבניין שמיועד לפרויקט, יש לכם למה לצפות. אתם מתחילים את התהליך עם דירה ישנה, ומקבלים בסופו דירה משופצת וגדולה יותר, או דירה בבניין חדש.
הדירה החדשה עומדת בתקנים מודרנים וגם מוגנת בפני רעידות אדמה ומצבים ביטחוניים. היא מגיעה עם תוספות שונות כמו מרפסת, מחסן, ממ"ד, מעלית וחניה, וכן עם פיתוח סביבתי. התחדשות עירונית דוגלת בקיימות ובבנייה ירוקה ומיטיבה עם הסביבה בה הבניין נמצא. כל התהליך מתרחש כאשר ההשקעה הכלכלית נעשית על ידי היזם של הפרויקט. הפרויקטים נותנים מענה גם לצורך הגובר בדירות נוספות. עם הרחבה או בנייה מחדש של בניינים קיימים אפשר להוסיף דירות לגובה ולספק בתים חדשים ברמה גבוהה ליותר דיירים. לכן רק הגיוני שיש עלייה בביקוש בתמ"א 38 ופינוי-בינוי.

מחדשים את שכונת פרדס רייספלד עם פרויקט פינוי-בינוי של שיכון ובינוי נדל"ן . צילום: הדמיה

מה ההבדל בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי?

יש שני סוגי תהליכים עיקריים בהתחדשות עירונית:

תמ"א 38/1: בו הבניין נשאר לעמוד על תילו, אבל עובר שיפוץ, חיזוק והרחבה.פינוי-בינוי (או תמ"א 38/2): בו הבניין או קבוצה של בניינים נהרסים ובמקומם בונים מחדש בניינים חדשים. כאשר עושים פינוי-בינוי לרוב מפתחים גם את הסביבה שמקיפה את בנייני המגורים: מטפחים שטחים ירוקים, מוסיפים חניות, גני שעשועים ולפעמים גם מרכזים מסחריים.

כדי שהפרויקט יצליח עובדים כמה גורמים יחד: הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי הדירות. בתוך התהליך חשוב לדאוג לכם, הדיירים בעלי הדירות, ויש צעדים שהרשויות והיזמים נוקטים כדי להבטיח שתעברו את התהליך בנוחות.

כאשר שיכון ובינוי נדל"ן מחדשת ערים במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית, אנחנו מקפידים על תו התקן לבנייה ירוקה לצד מימון שכר דירה והובלה בתקופת הבנייה של פינוי-בינוי. החברה מגיעה עם ניסיון ואיתנות פיננסית, ומספקת מימון יועצים לדיירים כולל עורך דין ושמאי, וגם ערבויות וליווי בנקאי.

עוד מהלך למען הדיירים הוא הקמה של 6 מנהלות עירוניות חדשות על ידי הרשות להתחדשות עירונית. המנהלות מקדמות תהליכי התחדשות עירונית בערים שונות בשיתוף פעולה עם העירייה, היזמים ואנשי המקצוע כדי לוודא שהתהליכים מיטיבים עם העיר, וגם מנגישות מידע לדיירים. המנהלות מרכזות את חתימות הדיירים על ההסכמים עבור הפרויקטים, ומוודאות שהם הוגנים.

לאלו דברים צריך לשים לב בפרויקט התחדשות עירונית?

התאמה של הדירה להתחדשות עירונית: המבנים צריכים להיות ותיקים מספיק, לרוב כאלו שנבנו בשנות ה-80 ואחורה. הסיבות להתחדשות יכולות להיות בטיחותיות, לטובת התפתחות עירונית או שילוב שלהן.
הסכמה של הדיירים: דרושה הסכמה של 80% מהדיירים בבניין או בקבוצת בניינים לפינוי-בינוי, או 67% מהדיירים לטובת ביצוע של תמ"א 38/1.
זמן: התהליכים מערבים את דיירי הבניין וגורמים נוספים, וצריכים להיות מתוכננים בקפידה. הם לוקחים זמן, וכך גם עבודת השיפוץ או הבנייה, שיכולה להימשך כמה שנים.
דיור: כשהורסים ובונים מחדש הדיירים עוברים לדיור חלופי. כשמחזקים את הקיים, יש מי שבוחרים להישאר בדירה במהלך השיפוץ, אם זה אפשרי.
אמון: יזמים של התחדשות עירונית צריכים להיות בעלי ניסיון בתחום הנדל"ן והבינוי וגם בתחום הפיננסי, כדי לנהל את הפרויקט באחריות ובאמינות. לצד סיוע בפתרונות דיור, שכר דירה, ערבויות וייעוץ.
אתם מוזמנים להציץ בכמה מפרויקטי ההתחדשות העירונית שלנו בשיכון ובינוי נדל"ן שמופיעים בהמשך הכתבה, ולקבל דוגמאות לפרויקטים של חברה עם ניסיון.

איך מתרחש תהליך התחדשות עירונית?

לפי האתר של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש שלושה מסלולים בהם פרויקט התחדשות עירונית יכול לצאת לדרך:

ביוזמת הרשות המקומית: הרשות בוחרת בניין או קבוצת בניינים שמתאימים לשדרוג או בנייה מחדש, ופונה לרשות הממשלתית בבקשה לקדם את הפרויקט. הסיוע של הרשות הממשלתית יבוא בצורת הטבות מס ומימון יועצים לתכנון.

ביוזמת יזמים פרטיים: יזמים פרטיים שמעוניינים לבצע פינוי-בינוי (הריסה ובנייה מחדש) במתחם עם בניין אחד או יותר. הם יכולים לפנות לשר הבינוי והשיכון לקבלת המלצה כדי לקבל הטבות במס ובמע"מ.
תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה: או בשמה המוכר יותר, תמ"א 38. זו התכנית המתקיימת בבניין בודד, ובה משפרים את עמידותו בפני רעידות אדמה על ידי הרחבה וחיזוק, או על ידי הריסה ובנייה מחדש.
רוב הפרויקטים מתנהלים כך: יזם פונה לדיירי הבניין או הבניינים עם ההצעה, או שהדיירים עצמם מתארגנים ומחפשים יזם. נציגי הדיירים והיזם נמצאים בקשר כדי להסכים על חוזה. ההסכם נערך בסיוע עורך דין שמוודא שהתנאים טובים ומקובלים על כולם. לאחר התכנון – מתחילים בשיפוץ או בהריסה מחדש.

שכונת פרדס רייספלד בקרית אונו. צילום: הדמיה

התחדשות עירונית עם שיכון ובינוי נדל"ן

המומחיות שלנו בבניית שכונות מגורים כוללת פרויקטים של התחדשות עירונית. במסגרת פרויקט חלומות TLV חידשנו בניינים ברחוב יפתח בשכונת יד אליהו בתל אביב. המבנים משתלבים בנוף העירוני ובאופי של השכונה ומוסיפים לה משב רוח רענן.
אנחנו ממשיכים לחדש את תל אביב עם פרויקטים בפרי מגדים בנחלת יצחק במסגרתו ייהרסו חמישה בניינים בני שני קומות וייבנה מגדל מגורים שיתנשא לגובה 30 קומות ויספק 160 בתים חדשים וגם אזור מסחרי. עוד פרויקטים צפויים בצפון העיר ברחוב אינשטיין ברמת אביב, ברחוב קהילת פאדובה בנאות אפקה א' וברחוב יהודה הנשיא בשכונת נווה אביבים.
אנחנו ממשיכים ומתכננים עוד פרויקטים מחוץ לתל אביב, כשאחד הבולטים שבהם הוא חלומות קריית אונו שנמצא בשכונת פרדס רייספלד האיכותית והנגישה. במקום בנייני רכבת ישנים מקימים ארבעה בניינים חדשים בני 12-14 קומות עם 180 דירות מעל מרתפי חנייה.

ההדמיות בכתבה נועדו להתרשמות כללית בלבד ואין להסתמך עליהן לצורך קבלת החלטה לרכישה. גוונים וצבעים ו/או סוגי חומרים לרבות אלומיניום וחומרי ריצוף וחיפוי יכול ויהיו שונים בפועל. ההדמיות לא יהוו עילה לכל טענה או תביעה כלפי החברה ואת החברה יחייב אך ורק הסכם מכר, המפרט ותכניות מכר חתומים על ידה.